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“三道红线”压顶 房企下半年降负债或成主旋律

2020-10-04      来源:中国经营网   浏览次数:7

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本报记者 刘颂辉 上海报道

经过上半年短暂的窗口期之后,房企的融资闸门正在被“拧紧”。房产网加盟

近日,住建部、人民银行同步在官网发布消息称,8月20日,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

与此同时,据多家媒体报道,监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长而划出“三道红线”,具体分为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

受访专家表示,近期房地产市场热度有所上升,部分城市房价出现较快上涨势头,土地交易活跃。适度调整融资政策,有利于抑制开发商激进扩张,防范债务风险,不过,在这个过程中,一些利用高财务杠杆、回款能力不足的企业或将面临挑战。

8月31日午间,新力控股CFO许进业在中期业绩会上表示,国家不断出台了房地产调控政策,不过,有关“三道红线”的政策还没有具体出台,公司会继续保持关注。

《中国经营报(博客,微博)》记者联系了中梁控股、绿城中国、中骏集团、新力控股等方面采访,并得到相应回应。其中,中梁控股方面表示,公司已对债务结构作出了调整,今年上半年,新增境外融资渠道,短债比方面,相对去年底改善明显,预期未来短债比会继续进一步下降。截至记者发稿,中骏集团品牌相关工作人员以很忙为由婉拒了采访,未对公司负债率等问题作出回应。

融资“三道红线”

房地产行业高歌猛进的数年里,在规模刺激下,大多数开发商加速周转,却带来普遍增高的负债指标,给企业经营徒增了诸多风险。

记者在采访中了解到,此次参加上述房地产企业座谈会的有12家,其中包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、绿地、华润等。

会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据《经济参考报》报道,会议明确的融资管理规则是业内多次传闻的“三条红线”,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。上述企业需在9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。而相关规则将于2021年1月1日起在全行业全面推行。

根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。如果三道红线全部踩中,开发商的有息负债将不能再增加;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过 5%;踩中一条,增速不得超过 10%;一条未中,不得超过 15%。

目前全国房企的负债状况如何?国泰君安固定收益研究团队发现,超六成房企处于绿档及黄档,接近七成房企拿地销售比与现金流量金额均达标。按照三道红线划分,处于绿、黄、橙、红的房企分别占比为31%、32%、13%、24%。超六成房企位于绿色及黄色档,四分之一的房企三条标准均不达标。房地产行业整体偿债能力较为稳健的同时,内部也呈现严重分化的格局。

从四档房企2019年有息负债同比中位数来看,绿、黄、橙、红档增速分别为16%、14%、4%、10%。绿档和黄档房企内部有息负债增速也有分化,万科、保利等同比增速在5%以下,中海、招商和旭辉等部分规模以上房企增速则超过了20%。国泰君安研究报告指出,受到融资政策收紧限制的房企需要适当放缓融资扩张的速度,红档房企2019年有息负债增速仍超过10%,去杠杆力度尚且无法达到规则中“有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加”的要求,预计后期去杠杆压力仍然较大。

根据同策研究院与多家金融机构沟通,目前,针对房地产融资“三道红线”尽管没有出台正式文件,但房地产融资限制确实已经开始执行。

同策研究院资深分析师王丰认为,对具有快速扩张特征的房企来说,“三道红线”一定是高的,限制此类企业融资一定会造成金融风险;就时间点而言,经历了2020年上半年新冠肺炎疫情影响,全国房地产开发投资增速呈现“深V”,截止到2020年6月数据,累计增速恢复到1.9%,但较2019年9.9%的累计增速仍存在差距,鉴于经济下滑压力较大,房地产开发投资这个稳定器的作用短期内无法被替代。

限制激进扩张

国泰君安研究报告认为,8月20日房企座谈会参会主体是四档内的龙头房企,反映出监管层抓大放小、严控金融风险的诉求。尤其疫情下货币环境相对宽松,社融存量快速增长,助长了杠杆交易和投机行为,进一步加大了地产行业金融风险,此时监管层严控房企融资旨在从供给端遏制融资主体需求,从而化解地产行业金融风险。

此外,地产行业的融资收紧也是对融资供给的结构性调控,在货币环境整体宽松的背景下能够有效减少地产对金融资源的挤占,从而推动更多资金流入实体经济。

根据上市房企2019年业绩报告,头部房企中,融创、恒大、富力、绿地和华夏幸福(600340,股吧)等房企都可能触碰到“三道红线”,划为红色档,融资规模将受限。而且,超过一半的企业都存在踩线,包括绿城、金茂、首创、中骏等全国知名的房地产企业。

绿城中国剔除预收账款资产负债率75%,净负债率63.2%,现金短债比是1.5;中骏集团剔除预收账款资产负债率60.0%,净负债率74%,现金短债比是1.9;中梁控股剔除预收账款资产负债率65.6%,净负债率79%,现金短债比是1.2。

可以预见的是,融资收紧将使房企的销售回款端压力骤升,开发商启动“加速销售模式”的可能性增加。

中梁控股方面在回复记者采访时表示,公司在售项目销售情况良好,上半年签约回款率90%,首开去化率70%,前7个月合约销售796亿元,已完成年度目标超47%。公司会在前期拿地、施工、交付等各个环节做好前置工作,较好保证资金回笼时间及回款率,同时也将会根据市场情况适时推出一定优惠让利消费者,促进资金回笼。

华创证券研究报告则分析认为,确定房地产企业融资的“三条红线”意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限。在三项指标的约束下,房企若想维持融资端的扩张速度,需要同步提高销售及回款的速度,保证经营性现金流充沛,而非长期依靠“借新还旧”维持资金周转。融资条件收紧,叠加稳定房价的背景之下,房企要保证有足够的流动性应对债务到期压力。

(编辑:石英婧 校对:颜京宁)
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